Der erfolgreiche Verkauf einer Immobilie beginnt mit der Bewertung durch einen Immobilienmakler, da eine fehlerhafte Bewertung zu finanziellen Verlusten für den Eigentümer führen kann. Eine falsche Bewertung kann entweder dazu führen, dass die Immobilie unter Wert verkauft wird oder dass sie zu lange auf dem Markt angeboten wird und schließlich unter dem eigentlichen Wert verkauft wird.

Es gibt verschiedene Methoden zur Bewertung einer Immobilie, darunter klassische Verfahren wie die Sachwert-, Ertragswert- oder Verkehrswertmethode sowie andere Ansätze. Die Vielfalt der Immobilienbewertungen entspricht in etwa der Vielfalt der Immobilien selbst. Heutzutage bieten nahezu alle Immobilienexperten wie Makler und Banken Bewertungsdienste an.

Die wichtigste Bewertungsmethode für eine Immobilie ist letztendlich der Preis, den jemand bereit ist zu zahlen und der im Kaufvertrag festgehalten wird. Wenn beispielsweise eine Bewertung einen Wert von 500.000 Euro ergibt, aber trotz intensiver Verkaufsbemühungen nur 400.000 Euro erzielt werden, war die Bewertung ungenau. Gleiches gilt natürlich auch umgekehrt.

In den 1990er Jahren sah sich die Immobilienbranche erstmals mit diesem Problem konfrontiert, als die Wirtschaft und die Immobilienpreise sanken. Vorher war es nicht unbedingt notwendig, den Preis einer Immobilie genau einzuschätzen. Wenn der Preis nicht stimmte, wartete man einfach ein paar Monate. Falls der Preis dann immer noch nicht passte, wartete man weitere zwei Monate, bis der gewünschte Preis letztendlich erzielt wurde. Diese Methode funktionierte jedoch nur auf einem stark wachsenden Markt oder einem Verkäufermarkt, wie es von 1988 bis 1994 der Fall war. Danach fielen die Preise innerhalb von etwa vier Jahren um 15 bis 25 Prozent, eine Situation, die auf dem deutschen Immobilienmarkt zuvor weitgehend unbekannt war.

Auch heute ist eine genaue Betrachtung erforderlich. Käufer sind anspruchsvoller geworden, und Aspekte wie Energieeffizienz und die Infrastruktur der Immobilie spielen eine wichtige Rolle beim Verkauf.

In bestimmten Gebieten wie in Hannover Zoo oder Kirchrode werden trotz hoher Bevölkerungsdichte in ganz Europa sehr gute Preise erzielt. Dies liegt an der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zur Innenstadt. Marktkenntnis ist daher ein wichtiger Schlüssel zur Bewertung einer Immobilie. Wer keine Marktkenntnis besitzt und nur mit einfachen Quadratmeterpreisen oder ähnlichem arbeitet, wird scheitern. Diese Werte werden kontinuierlich aktualisiert und ergänzt.

Das alterungsbedingte Wertminderung einer Immobilie wird durch eine Formel berücksichtigt, die den durchschnittlichen Quadratmeterpreis am jeweiligen Standort ermittelt. Jede Immobilie hat jedoch ihre Besonderheiten, sodass nicht alle Quadratmeter gleich sind. Zwei gleich große Wohnungen im selben Haus können aufgrund ihrer Aufteilung, Lage, durchgeführten Renovierungen und anderer relevanter Faktoren unterschiedliche Preise erzielen. Gleiches gilt für vergleichbare Häuser. 

Es gibt prozentuale Auf- und Abschläge, die die Größe berücksichtigen, sowie pauschale Auf- und Abschläge. Beispielsweise kostet eine Garage bei einer 2-Zimmer-Wohnung genauso viel wie bei einem Haus. Wenn eine Garage jedoch fehlt, hat dies bei einem Haus einen größeren Einfluss als bei einer 2-Zimmer-Wohnung.

Weiterhin wichtig sind Nachfrageaspekte und viele weitere Faktoren, die den Wert erhöhen oder mindern. Werterhöhende Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten führen zu Aufschlägen, während fehlende oder notwendige Arbeiten zu Abschlägen führen. Eine beliebte Wohngegend mit geringem Angebot führt zu Aufschlägen, während ein Überangebot oder ein unattraktiver Standort zu Abschlägen führen. Wenn eine Immobilie aufgrund ihrer Individualität, Vermietung oder eingeschränkten Zielgruppe nur schwer verkäuflich ist, gibt es Abschläge. Die Summe der Auf- und Abschläge ergibt den relevanten Marktpreis.

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